Najem Krótkoterminowy czy Długoterminowy? Zarobki w 2025

Najem krótkoterminowy zyskuje coraz większą popularność wśród właścicieli nieruchomości w Polsce, jednak czy rzeczywiście przynosi wyższe zyski niż tradycyjny wynajem długoterminowy? I co wziąć pod uwagę – zyski, nakład energii, zużycie mieszkania, potencjalne kłopoty z eksmisją?

Przede wszystkim należy to policzyć. Ważne czynniki, które wpływają na kalkulację, to:

• lokalizacja nieruchomości – mieszkanie w ścisłym centrum w teorii będzie generować wyższy przychód miesięczny niż mieszkanie na obrzeżach. W teorii, ponieważ jeśli masz mieszkanie dalej od centrum, ale z popytem na podróże np. biznesowe, to wciąż stawki będą solidne.

• stan techniczny mieszkania – jaki dodatkowy nakład finansowy będzie potrzebny, aby mieszkanie mogło konkurować z innymi podobnymi w tej samej lokalizacji? Dla najmu długoterminowego co do zasady wymagany jest niższy standard wyposażenia niż dla najmu krótkoterminowego. Aby to właściwie wyliczyć, trzeba przyjąć horyzont czasowy, np. 5 lat: nakład finansowy na krótki vs długi termin, potencjalny przychód z krótkiego vs długiego terminu w trakcie założonego okresu. Różnica pomiędzy zyskiem a nakładem finansowym będzie odpowiedzią na pytanie. Poniżej podam przykładowe wyliczenie.

• sezonowość rynku – stały popyt na najem, czy lokalizacja typowo turystyczna?

• koszty najmu – wynikają z kosztów życia w danej lokalizacji. Ile trzeba zapłacić ekipie sprzątającej? Ile będą kosztować dodatkowe akcesoria i zaopatrzenie? I często pomijany temat – jak wysoki jest czynsz?

Warto sprawdzić, jak obecnie wygląda rynek najmu krótkoterminowego w Twojej okolicy: wejść na portale, sprawdzić ceny, obłożenie kalendarza. Liczby te trzeba znać, ale i podchodzić do nich z rezerwą. To samo mieszkanie może przynosić przykładowo 4 tysiące złotych brutto miesięcznie przy kiepskim zarządzaniu i nawet 8–10 tysięcy przy świetnym modelu zarządzania.

W dalszej części wpisu podam przykładowe obliczenia dla dwupokojowego mieszkania we Wrocławiu w wariancie krótko- i długoterminowym, abyś mógł sam wyliczyć potencjalny przychód dla Twojej nieruchomości.

Potencjalne zyski z najmu krótkoterminowego

Najem krótkoterminowy oferuje znacznie wyższy potencjał zarobkowy, jednak z większym zróżnicowaniem wyników. Dane z rynku pokazują, że najlepsze obiekty (top 10%) we Wrocławiu generują przychód przekraczający 9756 PLN miesięcznie (około 2370 USD). Z kolei nieruchomości zaliczane do górnych 25% rynku przynoszą około 7095 PLN (1724 USD) miesięcznie.

Przeciętny gospodarz Airbnb we Wrocławiu zarabia rocznie około 55 830 PLN (13 560 USD), co daje średnio 4652 PLN (1130 USD) miesięcznie. Jednak różnica między najlepszymi a najsłabszymi obiektami może sięgać nawet 80%, co pokazuje, jak istotna jest jakość zarządzania nieruchomością.

Skuteczność najmu krótkoterminowego zależy od kilku kluczowych czynników:

• strategii cenowej – czy celujesz w 25% najwyższych cen, średni poziom, czy 25% najniższych cen,

• liczby pozytywnych recenzji i ogólnej pozycji mieszkania w rankingu na platformach typu Airbnb – to bezpośrednio wpływa na widoczność oferty i liczbę rezerwacji,

• atrakcyjnej lokalizacji – nie zawsze musi być centralna, ważne jest, czy istnieje popyt na pobyty w tej okolicy,

• umiejętnego zarządzania sezonowością – np. dostosowania cen do przewidywanego obłożenia.

Różnice w sezonowości i obłożeniu na przykładzie Wrocławia

Najem krótkoterminowy charakteryzuje się wyraźną sezonowością, która ma bezpośredni wpływ na przychody. W miesiącach szczytowych (maj–sierpień) przychody z dobrze zarządzanych mieszkań mogą osiągać poziom 7833 PLN do maksymalnie 9900 PLN (1910–2400 USD), przy obłożeniu około 64% i średniej stawce dziennej 518 PLN (132 USD).

W praktyce dobrze zarządzane mieszkania osiągają nawet 65–70% w lipcu i sierpniu (nie chwaląc się – u nas to średnio 80%). Natomiast w niskim sezonie (luty) przychody spadają do 3636 PLN (932 USD), obłożenie spada do 46%, a dzienna stawka wynosi około 292 PLN (74 USD).

Mimo to, nawet w okresach niskiego sezonu, dobrze zarządzane obiekty często przewyższają dochody z najmu długoterminowego. Profesjonalnie zarządzane mieszkania we Wrocławiu są wynajmowane przez około 212 nocy rocznie, co daje medianę obłożenia na poziomie 58%. Najlepsze obiekty (top 10%) utrzymują obłożenie ≥74%.

Wrocław posiada stabilną bazę popytu dzięki:

• podróżnym biznesowym (firmy jak IBM, HP),

• studentom (ponad 150 000 osób),

• turystom (polskim i zagranicznym),

• osobom relokującym się (rosnący rynek pracy).

Ta różnorodność popytu zapewnia stabilność mimo sezonowych zmian, co sprawia, że najem krótkoterminowy, choć bardziej wymagający operacyjnie, zazwyczaj przynosi o 50% wyższe zyski niż tradycyjny wynajem długoterminowy.

Koszty początkowe i operacyjne

Inwestując w nieruchomość na wynajem, warto dokładnie przeanalizować strukturę kosztów, która znacząco różni się między najmem krótko- i długoterminowym. To właśnie różnice w wydatkach początkowych i bieżących mogą zdecydować o ostatecznej rentowności Twojej inwestycji.

Wyposażenie nieruchomości

Najem krótkoterminowy wymaga większych nakładów początkowych na wyposażenie. Podczas gdy mieszkanie na wynajem długoterminowy często można oddać w podstawowym standardzie, nieruchomość pod Airbnb potrzebuje przemyślanego umeblowania odpowiedniej jakości. Trzeba też zainwestować w pościel, ręczniki, naczynia i sztućce – wszystko, czego sami oczekiwalibyśmy jako goście zatrzymujący się na krótki pobyt.

Przykład wyliczeń dla krótkiego terminu:

Mam dwupokojowe mieszkanie w centrum Wrocławia ze średnią stawką za noc 320 zł. Całkiem nieźle radzę sobie z zarządzaniem, więc średnie obłożenie w ciągu roku to 65%.

Mój przychód roczny to 75 920 złotych.

Koszty:

• 12% na sprzątanie, środki czystości, akcesoria dla gości itd. – to wydatek, który nie występuje przy najmie długoterminowym. Zostaje więc 66 809 zł.

• Czynsz i opłaty: 440 zł miesięcznie, czyli 5280 zł rocznie. Po ich odliczeniu zostaje 61 529 zł przychodu netto (bez podatków).

Nie wliczam podatków, bo zakładam, że są one takie same w obu modelach, chyba że prowadzisz działalność gospodarczą – wtedy najem krótkoterminowy daje większe możliwości odliczeń.

Do przekształcenia mieszkania na krótkoterminowe musiałam dokupić m.in. pościel, naczynia, czajnik, TV – koszt ok. 4200–4700 zł w zależności od podejścia właściciela.

Horyzont czasowy: 5 lat

Łączny przychód:

• 75 920 zł × 5 lat = 379 600 zł

Koszty:

• 12% × 75 920 zł = 9110 zł (serwis i utrzymanie)

• 4500 zł (koszt początkowego dostosowania)

Zysk:

• 75 920 – 9110 – 4500 = 62 310 zł rocznie netto

• 62 310 × 5 lat = 311 550 zł

Czyli po 5 latach mogę spodziewać się przychodu na poziomie 311 tys. zł.

Teraz porównajmy to z najmem długoterminowym...

Średnie miesięczne przychody z najmu długoterminowego

Najem długoterminowy cechuje się przede wszystkim stabilnością dochodów. Standardowe mieszkanie jednopokojowe we Wrocławiu na wynajem przynosi właścicielom około 2400–2900 PLN miesięcznie. Dwupokojowe, zależnie od lokalizacji i standardu, to średnio około 3000 PLN (dane Otodom). Są oczywiście mieszkania, które przynoszą 4500 PLN i takie, które tylko 1500 PLN – wszystko zależy od samej nieruchomości.

Dochód ten jest przewidywalny i w niewielkim stopniu zależny od sezonowości

Koszty najmu długoterminowego

W obecnych standardach należy wyposażyć mieszkanie w podstawowe meble i sprzęty AGD: pralkę, piekarnik, mikrofalówkę, często również telewizor. Coraz częściej oczekiwane jest także szybkie łącze internetowe (umowa może być jednak zawarta przez najemcę).

Trzeba uwzględnić:

• koszt odświeżenia mieszkania co 2–3 lata,

• zużycie sprzętów AGD,

• koszty związane z ewentualną zmianą najemców,

• koszt podpisania umowy najmu okazjonalnego u notariusza.

Z mojego doświadczenia wynika, że mieszkania wynajmowane krótkoterminowo po kilku latach są w lepszym stanie technicznym niż te z wynajmem długoterminowym – głównie dlatego, że goście Airbnb rzadziej gotują, piorą i eksploatują sprzęt.

W potencjalny koszt wyliczyłabym też ryzyko nieopłacenia czynszu przez najemcę.

Zakładam, że planujemy wynajmować mieszkanie przez najbliższe 5 lat, z coroczną zmianą lokatorów (to oczywiście duże uproszczenie, bo możemy mieć jednych lokatorów przez 3 lata, a możemy tez wynajmować mieszkanie na pokoje i zmieniać najemców co kilka miesięcy). Istnieje prawdopodobieństwo, że jeden na 5 lokatorów będzie zalegał z opłatami i warto mieć to z tyłu głowy. W przypadku najmu krótkoterminowego taki problem nie istnieje, bo goście muszą zapłacić za pobyt z góry, więc każdy pobyt ma gwarancję zapłaty.

Przykład obliczeń przychodu dla długiego terminu najmu:

Moje nowe dwupokojowe mieszkanie w centrum wynajmuję za 3300 PLN miesięcznie + czynsz (podaję konkretne ceny z pierwszej połowy 2025 roku, na przykładzie nowych mieszkań w tej samej lokalizacji o takim samym metrażu). Czynszu nie wliczam w przychód, jest opłacany przez najemców.

Przyjmuję roczne umowy z lokatorami i zakładam 2 tygodnie pustostanu rocznie (wymiana najemcy, naprawy itp.).

Koszty:

• Umowa najmu okazjonalnego ok 600 złotych (zdecydowanie polecam! Aby porównać z najmem krótkoterminowym muszę to uwzględnić, w przeciwnym wypadku jeśli trafi Ci się nieuczciwy lokator Twój przychód może być nawet ujemy. Przy najmie krótkoterminowym nie podlegasz przepisom ustawy o ochronie praw lokatorów). W ciagu 5 lat podpisze 5 takich umów: 3000 złotych

• Profesjonalne generalne sprzątanie przy zmianie najemców 500 złotych. W ciągu 5 lat zakładam 5 sprzątań: 2 500 złotych

• Drobne naprawy sprzętów AGD zakładam kwotę ok 2 000 złotych w ciągu 5 lat. Przy najmie krótkoterminowym nie zdarzyło nam się jeszcze dokładać do sprzętów w perspektywie 5 lat.

• Nie wliczam odświeżenia mieszkania, bo przy krótkim terminie tez to trzeba będzie zrobić w ciągu 5 lat (jakbyśmy przyjeli horyzont 10 lat byłaby spora różnica na niekorzyść długiego terminu).

• Nie wliczam podatków bo są z założenia takie same w przypadku długiego i krótkiego najmu, chyba, że prowadzisz działalność gospodarczą, wtedy najem krótkoterminowy jest dużo bardziej korzystny z punktu widzenia generowania kosztów i odliczeń VAT.

Przyjmuję horyzont czasowy 5 lat, później mogę sprzedać lub zmienić strategię wynajmu.

Przychód roczny:

• 3300 PLN × 11,5 miesiąca = 37 950 PLN

• 37 950 × 5 lat = 189 750 PLN

Koszty:

• 600 PLN × 5 lat = 3000 PLN (umowy najmu okazjonalnego u notariusza)

• 500 PLN × 5 lat = 2500 PLN (sprzątanie generalne przy zmianie lokatora)

• 2000 PLN (zakładam koszt drobnych napraw AGD w ciągu 5 lat)

  
  

Razem koszty: 7500 PLN

Przychód pomniejszony o koszty

37 950 - 600 - 500 = 36 850 przychód

(36 850 x 5 lat) - 2 000(koszt napraw) = 182 350

Po 5 latach mogę spodziewać się przychodu na poziomie 182 tysięcy złotych.

Podsumowanie porównania:

• Najem krótkoterminowy: 311 550 PLN

• Najem długoterminowy: 182 250 PLN

Różnica: 129 300 PLN na korzyść najmu krótkoterminowego w horyzoncie 5 lat.

Z liczb wynikałoby, że nie ma nad czym się zastanawiać, 60% więcej przychodu otrzymam z krótkiego najmu.

Ale co z moim czasem?

Najem krótkoterminowy to:

• regularne zarządzanie sprzątaniem,

• codzienna komunikacja z gośćmi,

• obsługa platform rezerwacyjnych,

• dynamiczne ustalanie cen,

• dbanie o recenzje, konkurencję, zaopatrzenie.

Najem długoterminowy to:

• znalezienie najemcy raz do roku,

• zorganizowanie sprzątania generalnego,

• podpisanie umowy, zazwyczaj raz w roku,

• kontrolowanie płatności.

Jest rozwiązanie...

Rola profesjonalnych firm zarządzających najmem krótkoterminowym

Jeśli planujesz zająć się swoimi sprawami i nie inwestować czasu w najem możesz skorzystać z profesjonalnego zarządzania. Profesjonalne firmy zarządzające najmem mogą w pełni przejąć obowiązki związane z obsługą mieszkania. W przypadku najmu krótkoterminowego zajmują się:

• Przygotowaniem nieruchomosci do wynajmu

  
  

• Publikacją, promocja oferty oraz zarządzaniem platformami

• Regularnym sprzątaniem i konserwacją.

  
  

• Optymalizacją cen w zależności od sezonu

• Komunikacją z goścmi 24/7

  
  

• Profesjonalną obsługą recenzji i opinii

• Ubezpieczeniem od szkód wynikających z działań gości.

  
  

• Statystykami finansowe i comiesięcznymi wypłatami dla właścicieli

  
  

W taki sam sposób możesz poradzić sobie z najmem długoterminowym zlecając jego obsługę profesjonalnej firmie. Zakres usług to:

• Pozyskanie i weryfikacja najemcy

• Przygotowanie i podpisanie umowy najmu

• Zarządzanie relacją z najemcą

• Koordynacja zakończenia najmu i ponowne wynajęcie lokalu

Koszty zarządzania za pośrednictwem profesjonalnej firmy

Najem krótkoterminowy:

• Szczegółowe zarządzanie najmem: 15-25% miesięcznego przychodu pomniejszonego o koszty sprzątania (jeśli rozmawiasz z firmą, która chce procent od sprzątania to powinna Ci się zapalić czerwona lampka). W zakresie usługi powinny znaleźć się wszystkie punkty wymienione wyżej.

  
  

  Na przykładzie mojego mieszkania we Wrocławiu przychód pomniejszony o usługę profesjonalnej firmy wyniesie 250 tysięcy w ciagu 5 lat (założyłam 20% za usługę)

  
  

W przypadku najmu długoterminowego koszty zarządzania są prostsze i często niższe:

• Usługa znalezienia najemcy: 50-100% jednomiesięcznego czynszu

  
  

• Miesięczne zarządzanie: niższy procent niż przy najmie krótkoterminowym, zwykle 8-15%

  
  

  Moje dwupokojowe mieszkanie we Wrocławiu przyniesie w tym modelu 146 tysięcy złotych w ciągu 5 lat (założyłam 10% za miesięczne zarządzanie)

  
  

Pomimo, że najem krótkoterminowy wiąże się z wyższymi procentowo kosztami zarządzania, jego większy przychód brutto zazwyczaj prowadzi do lepszych zwrotów netto. Profesjonalne firmy zarządzające mogą dodatkowo zwiększyć Twoje przychody, dostosowując ceny do sezonowego popytu.

Ostatni element układanki: opodatkowanie najmu.

Dla najmu krótkoterminowego możesz wybrać:

• Ryczałt: 8,5% od dochodu do 100 000 PLN i 12,5% powyżej tego progu

  
  

• Zasady ogólne z kosztami podlegającymi odliczeniu (dla przedsiębiorców)

  
  

Efektywne rozliczanie kosztów w określonych systemach podatkowych sprawia, że najem krótkoterminowy jest bardziej efektywny podatkowo.

Osoby prowadzące działalność w zakresie najmu krótkoterminowego mogą odliczać koszty związane z utrzymaniem nieruchomości, wyposażeniem, opłatami za zarządzanie, a nawet wizytami w nieruchomości. Ma to duże znaczenie, ponieważ oznacza, że Twój dochód podlegający opodatkowaniu może być znacznie niższy. Aby uzyskać więcej szczegółów zasięgnij po fachową pomoc doradcy podatkowego.

Podsumowanie: co naprawdę się opłaca?

Jak pokazują liczby, najem krótkoterminowy potrafi wygenerować nawet 50–60% wyższy przychód niż tradycyjny najem długoterminowy. Jednak za tym zyskiem idzie większe zaangażowanie: w zarządzanie, sprzątanie, kontakt z gośćmi i dynamiczne ustalanie cen.

Z kolei najem długoterminowy to spokojniejszy model – mniej czasochłonny, bardziej przewidywalny, ale też zwykle mniej dochodowy.

Kluczem jest dopasowanie strategii do Twoich możliwości, celu inwestycyjnego i czasu, jaki możesz poświęcić. Jeśli masz zasoby, by aktywnie zarządzać najmem – krótkoterminowy może być dla Ciebie. Jeśli zależy Ci na stabilności – długoterminowy też ma swoje zalety.

A jeśli chcesz maksymalizować zyski bez poświęcania czasu, pamiętaj, że możesz przekazać swoje mieszkanie w profesjonalne zarządzanie.

Zespół Domaris Property