top of page
Szukaj

Najem krótkoterminowy w Polsce 2026–2027: nowe przepisy



Najem krótkoterminowy w Polsce w ostatnich latach rozwija się bardzo dynamicznie. Platformy takie jak Airbnb czy Booking umożliwiły właścicielom mieszkań wynajem turystom i gościom biznesowym bez konieczności prowadzenia klasycznego hotelu. Dla wielu osób stał się to atrakcyjny sposób na dodatkowy dochód lub model inwestowania w nieruchomości.


Jednocześnie w całej Europie rośnie liczba regulacji dotyczących tego rynku. Władze publiczne chcą lepiej kontrolować skalę najmu krótkoterminowego, zbierać dane o rynku oraz ograniczać jego negatywne skutki w niektórych miastach.

W najbliższych latach zmiany obejmą także Polskę. Część z nich wynika bezpośrednio z przepisów Unii Europejskiej, inne są elementem projektowanych zmian w krajowym prawie.


W tym artykule wyjaśniamy:


  • jakie są obecne przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego w Polsce

  • jakie regulacje mogą wejść w życie w latach 2026–2027

  • co zmiany mogą oznaczać dla właścicieli mieszkań wynajmowanych na Airbnb lub Booking


Obecne przepisy dotyczące najmu krótkoterminowego w Polsce


Czym jest najem krótkoterminowy w świetle prawa


Polskie prawo nie zawiera jednej, precyzyjnej definicji najmu krótkoterminowego. W praktyce przyjmuje się, że chodzi o wynajem mieszkania lub apartamentu na krótki okres, najczęściej na doby lub kilka dni. W praktyce organy podatkowe zgadzają się aby usługi zakwaterowania obejmowały nawet umowy trwające do 12 miesięcy. Oczekują jednak, aby korzystający nie meldował się na pobyt stały i nie traktował miejsca pobytu jako głównego miejsca zamieszkania.

Przez lata najem krótkoterminowy w Polsce funkcjonował w swojego rodzaju próżni prawnej, bez dedykowanych przepisów, a istniejące regulacje były na tyle ogólne, że pozostawiały szerokie pole do interpretacji.


Jakie obowiązki mają obecnie właściciele mieszkań


Właściciele mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo powinni między innymi:


  • przestrzegać przepisów porządkowych i przeciwpożarowych

  • zapewnić bezpieczeństwo gości

  • w niektórych przypadkach zgłosić obiekt do ewidencji w gminie


W praktyce wiele zależy od charakteru wynajmu oraz skali działalności.

Obecnie nie funkcjonuje żaden centralny rejestr obiektów wynajmowanych krótkoterminowo. Brak takiego rejestru sprawia, że zarówno organy skarbowe, jak i samorządy nie mają pełnego obrazu skali zjawiska. Nie wiadomo dokładnie, ile lokali jest wynajmowanych na doby, ile z nich działa legalnie, a ile pozostaje w szarej strefie.

Efektem tej swobody był dynamiczny wzrost liczby mieszkań przeznaczonych na wynajem turystyczny.


Planowane zmiany w przepisach w latach 2026–2027


Rozporządzenie UE 2024/1028


Rozporządzenie Parlamentu Europejskiego i Rady (UE) 2024/1028 z dnia 11 kwietnia 2024 roku harmonizuje zasady gromadzenia i udostępniania danych dotyczących usług krótkoterminowego najmu lokali mieszkalnych w całej Unii Europejskiej. Rozporządzenie to wprowadza między innymi:


  • system rejestracji obiektów wynajmowanych krótkoterminowo

  • obowiązek przekazywania danych o wynajmie przez platformy internetowe

  • większą transparentność rynku w całej UE


Przepisy te mają być stosowane od 2026 roku.


Planowany system rejestracji mieszkań


Równolegle w Polsce pojawiają się projekty zmian przepisów dotyczących najmu krótkoterminowego.


Obecnie w Polsce nie istnieje ogólnokrajowy rejestr mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy. Funkcjonują natomiast dwa inne systemy ewidencji:


  • Centralny Wykaz Obiektów Hotelarskich, prowadzony przez Ministerstwo Sportu i Turystyki, który obejmuje m.in. hotele, motele czy pensjonaty

  • lokalne ewidencje innych obiektów świadczących usługi hotelarskie, prowadzone przez wójta, burmistrza lub prezydenta miasta


W praktyce oznacza to, że wiele mieszkań wynajmowanych na platformach takich jak Airbnb czy Booking działa obecnie poza jednolitym ogólnopolskim systemem rejestracji.

Sytuacja ta może się jednak zmienić w najbliższych latach. W związku z nowymi regulacjami Unii Europejskiej dotyczącymi rynku najmu krótkoterminowego rozważane jest wprowadzenie w Polsce bardziej spójnego systemu rejestracji takich obiektów.

Jednym z analizowanych rozwiązań jest stworzenie centralnego systemu rejestracji obiektów noclegowych, w którym właściciel mieszkania przeznaczonego na najem krótkoterminowy musiałby zgłosić lokal do rejestru.


W takim systemie właściciel otrzymywałby numer identyfikacyjny obiektu, który mógłby być wymagany przy publikowaniu ofert na platformach rezerwacyjnych takich jak Airbnb czy Booking.


Na obecnym etapie są to jednak kierunki zmian legislacyjnych oraz projekty regulacji, które nie stanowią jeszcze obowiązującego prawa w Polsce.obowiązującego prawa.


System raportowania danych przez platformy


Platformy internetowe pośredniczące w najmie zostały zobligowane do weryfikowania, czy wynajmujący przekazują wiarygodne informacje na temat swoich ofert. Ponadto będą musiały comiesięcznie przekazywać szczegółowe dane do krajowego cyfrowego punktu dostępu, w tym liczbę wynajętych dób, obłożenie, adresy i numery rejestracyjne lokali oraz dane kontaktowe właścicieli. Platformy będą weryfikowały numer identyfikacyjny, bez niego oferta nie zostanie opublikowana.


Raportowanie danych przez platformy Airbnb i Booking


Nowe regulacje UE zakładają także, że platformy takie jak Airbnb czy Booking będą przekazywać dane dotyczące wynajmowanych obiektów do odpowiednich instytucji publicznych.


Chodzi przede wszystkim o informacje takie jak:


  • liczba rezerwacji

  • dane gospodarzy

  • lokalizacja obiektów


Celem tych regulacji jest lepsze monitorowanie rynku najmu krótkoterminowego w Europie.


Możliwe kompetencje gmin do regulowania najmu


W wielu krajach europejskich samorządy lokalne mogą wprowadzać ograniczenia dotyczące najmu krótkoterminowego.

W Polsce również pojawiają się propozycje, aby gminy miały większe kompetencje w regulowaniu tego rynku, np.:


  • wprowadzanie stref z ograniczeniami najmu

  • dodatkowe wymagania dla właścicieli mieszkań


Na razie są to jednak kierunki dyskusji legislacyjnej, a nie obowiązujące przepisy.


Co zmiany oznaczają dla właścicieli mieszkań


Planowane regulacje oznaczają przede wszystkim większą formalizację rynku najmu krótkoterminowego w Polsce.


Dla właścicieli mieszkań oznacza to:


  • obowiązek rejestracji mieszkania przeznaczonego na wynajem krótkoterminowy

  • konieczność podawania numeru rejestracyjnego w ogłoszeniach

  • większa kontrola ze strony administracji publicznej

  • większa przejrzystość podatkowa


Dla wielu właścicieli może to oznaczać konieczność uporządkowania sposobu prowadzenia najmu.


Konsekwencje podatkowe – VAT i KSeF


Najem krótkoterminowy uznawany jest za usługę hotelarską, nie najem prywatny, co wiąże się z obowiązkiem odprowadzania VAT w wysokości 8 procent oraz rozliczania PIT według wybranej formy opodatkowania działalności gospodarczej. Od 2026 roku właściciele będą musieli korzystać z Krajowego Systemu e-Faktur (KSeF), jeśli wystawiają faktury dla firm. Obowiązek ten dotyczy również podatników zwolnionych z VAT.


Co warto zrobić już teraz


Właściciele mieszkań wynajmowanych krótkoterminowo powinni już teraz przygotować się na możliwe zmiany.


Warto przede wszystkim:


  • sprawdzić status prawny wynajmowanego mieszkania

  • upewnić się, że sposób rozliczania podatków jest prawidłowy

  • uporządkować dokumentację dotyczącą najmu

  • zadbać o standard obsługi gości i bezpieczeństwo


Chcesz wynajmować mieszkanie bez stresu i w zgodzie z przepisami?


Zmiany w regulacjach najmu krótkoterminowego pokazują jedno: rynek będzie coraz bardziej profesjonalny i sformalizowany. Dla wielu właścicieli mieszkań oznacza to więcej obowiązków administracyjnych, konieczność śledzenia zmian w prawie oraz dbania o standard obsługi gości.


Jeśli chcesz maksymalizować dochody z najmu krótkoterminowego, a jednocześnie mieć pewność, że wszystko działa zgodnie z aktualnymi przepisami, warto rozważyć współpracę z profesjonalnym operatorem.


Domaris Property zajmuje się kompleksową obsługą inwestycji w najem krótkoterminowy. Pomagamy właścicielom mieszkań na każdym etapie:


  • przygotowanie mieszkania pod wynajem krótkoterminowy

  • optymalizacja ofert na Airbnb i Booking

  • zarządzanie rezerwacjami i komunikacją z gośćmi

  • sprzątanie i obsługa operacyjna

  • zarządzanie cenami aby uzyskać maksymalny przychód z najmu

  • dbanie o zgodność z przepisami i odprowadzanie wymaganych podatków


Dzięki temu właściciel może zarabiać na nieruchomości bez angażowania się w codzienną obsługę najmu.


Skontaktuj się z nami


Jeśli chcesz sprawdzić, czy Twoje mieszkanie nadaje się pod najem krótkoterminowy lub zastanawiasz się nad oddaniem go w zarządzanie, skontaktuj się z nami.


Domaris Property


📞 +48 690452744


Referencje

 
 
 

Komentarze

bottom of page